Pięć hektarów bez prawa pierwokupu dla Agencji

Kupujący działkę rolną nie zawsze musi mieć zgodę ANR.

Przepis rzadko wykorzystywany. Do Agencji Nieruchomości Rolnych trafiają tysiące aktów notarialnych. W ostatnich trzech latach ANR skorzystała z prawa pierwokupu tylko w 0,08 proc. spraw.

Od 08.07.2010 r. znika z polskiego prawa jeszcze jedna uciążliwa formalność. Wchodzi w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 110, poz. 725).

Nowela znosi prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych działek rolnych
o powierzchni mniejszej niż 5 ha. Prawo to nadal będzie jej przysługiwało do działek przekraczających tę wielkość.

To dobra zmiana – ocenia notariusz Robert D. – zwłaszcza gdy chodzi o działki położone w granicach administracyjnych miast lub w ich okolicach. Stronom umów sprzedaży trudno zrozumieć, że chociaż sprzedawana działka ma charakter budowlany, to gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jednocześnie jest ona ujawniona w ewidencji gruntów jako rolna, należy do transakcji zastosować przepis dotyczący prawa pierwokupu dla Agencji Nieruchomości Rolnych.

Dzieje się tak dlatego, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego definiuje pojęcie nieruchomości rolnej bardzo szeroko, powołując się na kodeks cywilny. Tego typu nieruchomościami nie są te położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Problemu by nie było, gdyby były miejscowe plany, a tych w wielu dużych miastach nie ma. W efekcie prawo pierwokupu stosuje się do nieruchomości, nawet gdy jest oczywiste, że od dawna nie mają nic wspólnego z rolnictwem. I nie ma przy tym znaczenia, że rok wcześniej weszły w życie przepisy, które wyłączyły spod działania ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych m.in. wszystkie grunty rolne w granicach administracyjnych miast. Zmiana ta nie miała wpływu na prawo pierwokupu z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ułatwiła jedynie przekwalifikowanie działki o statusie rolnym na budowlany.

Agencja Nieruchomości Rolnych rzadko korzysta z przysługującego jej przywileju, ale konsekwencje niewywiązania się z obowiązku informowania jej o zamiarze sprzedaży są bardzo poważne. Choć więc prawdopodobieństwo, że Agencja skorzysta z prawa pierwokupu jest małe, to i tak pytać jej trzeba. Umowa sprzedaży bez tego jest bowiem dotknięta bezwzględną nieważnością.

Gdy sprzedawana jest działka objęta tym prawem, trzeba sporządzić dwie umowy notarialne: najpierw o warunkowej sprzedaży, a potem właściwą o sprzedaży danej nieruchomości. Po zawarciu pierwszej notariusz zwraca się do Agencji z pytaniem, czy skorzysta z prawa pierwokupu. Jeżeli ta w ciągu miesiąca nie wyrazi chęci odkupienia ziemi, spisuje umowę właściwą.

Po co tyle nadzoru

Obrót nieruchomościami rolnymi jest nadmiernie kontrolowany przez państwo – uważa adw. Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

Ta nowelizacja to krok w dobrym kierunku. Według niego ustawodawca powinien pójść za ciosem i ograniczyć jeszcze bardziej prawo pierwokupu, np. wyłączyć jego stosowanie wobec gruntów do 50 ha.

Do końca ubiegłego roku do Agencji wpłynęło łącznie 592 tys. aktów notarialnych, z tego 78 proc. dotyczyło nieruchomości rolnych o powierzchniach nieprzekraczających 1 ha, a jedynie 4 proc. o areale powyżej 5 ha. W 2009 r. tylko 16 razy Agencja skorzystała z prawa pierwokupu. W pozostałych wypadkach nie było żadnych problemów ze zbyciem ziemi.

Źródło: Rzeczpospolita